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国债已经暴跌楼市可能要出大事

发布时间:2021-01-07 14:24:30 阅读: 来源:调音台厂家

探戈

这几天楼市相当平静,反倒是债市引起了广泛关注。

10年期的国债收益率飙升,截至11月1日,收盘价已经达到了3.896%,市场普遍认为后续破“4”的可能性非常大。

收益率(上图)飙升,就意味着国债价格(下图)的暴跌。

国债在发行时,其面值、到期年限和票面利率都是固定的,所以国债的到期收益是固定,只有价格下跌,收益率才会增加,相反价格上涨时,收益率就会下降。

举个简单的例子,一张国债面值100元,票面利率是5%,3年后赎回的价格为100元+15元的利息。

但国债在实际交易过程中,价格是波动的,有可能高于100元也有可能低于100元。假如有人以90元买下这个国债,他的回报就是115-90=25元,高于15元。在这个过程中,国债的价格是下跌了,相应的收益率却上升了。

收益率上升,国债价格暴跌,往往跟“钱紧”有关。现在的情况是金融在去杠杆,货币维持紧平衡状态,同时向实体倾斜,所以国债的行情就好理解了。

一、国债影响房贷

收益率的走势代表了市场利率的走势,它实际影响了银行对各类资产的偏好。因为国债的交易主体都是大玩家,以银行为主,还有些配角,比如保险公司、债券基金等。

目前国债收益率上涨的势头很猛,也就意味着银行会投入更多的资金购买国债,相应的房贷就会减少。

举个例子,假如一家银行手里有1000亿的资金,国债收益目前是3.8%,房贷目前收益是4.9%,它的资金配比可能是国债400亿,房贷600亿。当国债收益率继续上升时,它就趋向于削减房贷增加国债,由400亿:600亿变为500亿:500亿。如果房贷利率不涨,后续有可能变成600亿:400亿,甚至700亿:300亿。

这样一来,拿不到房贷的购房者数量会越来越多。

此外,还有个很关键的原因,国债有国家信用背书,是零风险的,而房贷决定于购房者的还款能力,风险自然要高不少。不仅如此,国债的流动性也明显好于房贷。所以在这个关键时期,银行去房贷加国债的动力非常强。

要想让银行重新喜欢上房贷,唯一的办法是提高房贷利率,事实上过去一年多以来,大部分银行都是这么做的。但也有部分银行不想玩了,直接停贷。

除了十年期国债收益率不断上升之外,还有个因素非常值得关注,那就是12月份的美联储加息预期。

北京时间11月2日凌晨2点,美联储公布了最新的利率决议,虽然这次不涉及加息,但12月份加息25个基点的概率已逼近90%。

我们的央行大概率还是不会跟进加息的,但会以另一种形式替代之,提高市场利率来对冲资金流出压力。

相应的各类资产收益率都会继续上浮,如房贷利率、货基收益率、国债收益率等。

业内人士认为,由于房贷利率通常比国债收益率反应要滞后6个月,2018年年中的房贷利率有可能上浮至5.5%左右。只有这样,银行才有动力继续维持房贷业务。

二、房价的走势如何?

楼市总体上仍然是安全的,特别是融360说房君曾提到过的那些“好的城市”,楼市不会有什么大的问题,但一些新的趋势仍然值得我们关注。

1、新房定价更加务实

中信证券在11月1日发布了一份研报,显示10月份18家龙头房企销售均价环比下降了2.4%,房企不再上调售价甚至主动提供了一些隐性折扣。融360说房君认为,这可能是房企为了应对日趋严苛的融资环境所主动采取的策略。

新房价格已然越来越务实,二手房自然也是如此。对于炒房客来说,这可能不是个好消息,他们手中房子不少,但房价却停涨了,这就等同于房子在缩水。这种趋势继续发展下去,房子能不能卖得出去都是个问题。

2、部分炒作过度的三四线城市房价有望明显下跌

今年部分房价上涨过快的城市,有可能迎来激烈的调整。由于一二线城市今年率先调整,大量资金向三四线下沉,导致部分三四线城市今年房价涨幅惊人。

还是那句话,国债是零风险的,房贷是有风险的。在国债收益率不断飙升的情况下,银行会压缩风险更高的房贷业务,或者以更高的房贷利率来匹配更高的风险。无论是房贷比例减少,还是房贷利率上升,都是利空楼市。

接下来考验房价成色的就是城市的基本面。那些没什么人口流入,也没有什么二手房成交的城市,房价会率先下行。炒作过度的城市,跌幅甚至可能达到10%-20%。具体时间节点不好判断,但未来一年内应该会有结果。

而对持币的个人来说,是否买房,买哪里的房子都需要慎重,没有明确的需求,风险控制不到位都不要出手。

现在可不是几年前,市场不会给你试错的机会。

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